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2018年AFP案例10-青年家庭限购政策下的公寓商铺投资 案例制作答案

2018-04-27 10:22 来源: 作者:
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2018年AFP案例10-青年家庭限购政策下的公寓商铺投资 案例制作答案

2018年AFP案例10-青年家庭限购政策下的公寓商铺投资 案例制作答案

家庭成员背景资料
长沙的王珉先生今年35岁,就职于一家互联网企业,年税后收入23万元。王太太今年32岁,全职在家照顾3岁的儿子王晓。过去1年家庭年生活费总支出10万元,其中王先生夫每人3.5万元,儿子养育费用用3万。王先生名下的资产有:活期存款3万元,债券10万元,股票型基金10万元,银行理财产品20万元,过去一年投资收益力1.5万元。自住房产价值120万元,为三年前公积全贷款购买,期限为20年,利为3.25%,还款方式为等额本息,目前公积全贷款余额为45万,己还贷36个月。另外王先生名下还有市值15万元汽车一辆,除房贷外,王珉目前尚有免息小额信贷余额2万元。
王先生单位参加了社保,目前已缴费10年,养老及账号余额为4万元,医疗保险个人账户余额0.2万元。公积金已用于购房支出,无余额。目前,王先生社保缴费基数为1万/月,住房公积全单位和个人均10%缴费。
商业保险方面,王太太2年前买了某保险公司10年期的松鹤延年年金保险,期缴保费5万元,其中保障性保费占10%,储蓄型保费占90%,已经缴费2年,保单现金价值为9.5万。按台同约定:.王太太满55岁开始每年领取养老金3万元,保证给付到100岁,并在满100岁时再一次性给付累计红利240万。王先生无任何商业保险。

理财目标
子女抚养及教育規划
养育用现值为每年3万元,持续到国外硕士研究生毕业。子女育金从幼儿园到本科按照当地私立寄宿制从宽:硕±阶段出国2年,一年学费与生活费用现值30万
公寓\商铺投资规划
王先生准备1年后投资不限购公富或商铺出租,公寓价格在1.5万每平米,预的40平米,总价共计60万,首年税后租金2.5万元;商铺价格3万/平米,若购40平米,总价为120万,首年税后租金预计4.8万。
退休规划
王先生准备60岁时退休,退休后每年生活支出现值夫妻各7万元。(王太太57岁以后的生活费以退休后的标准计算)
旅游规划
预计退休后每年需要旅游资金现值10万元,持15年。

基本假设
假设1
王先生收入增长率为6%,当地社平工和老金长增长率为7%:长沙房价长率为8%,另外,学费、生活费与旅游蕊费增长率均为4%。
假设2
公寓和商铺首付均按50%,房贷利率5.35%,贷款期限10年。公寓租金老增长率和商铺租金老增长率为8%
假设3
王先生投资时可忍受的本金损失为10%,风承受能力是中高,风险承受态度是中,属于积极型投资者。
假设4
未给出的假设以软件中数据为准。

问题
方案分析
针对王先生投资公寓或商铺做方案分析。
财务诊断
编制王先生的家庭资产负债表和家庭收支储蓄表并做财务诊断。
目际可行性分析
依前项方案对上述理财目标可否实现,提出结论或调整建议。
产品推荐
请以目前市场上可提供的投资、保险与信贷产品做推荐。
报告书
编制包含上述内容的理财规划报告书。

2018年AFP案例10:青年家庭限购政策下的公寓\商铺投资
一、成员背景资料
长沙的王珉先生今年35岁,就职于一家互联网企业,年税后收入23万元。王太太今年32岁,全职在家照顾3岁的儿子王晓。过去1年家庭年生活费总支出10万元,其中王先生夫妇每人3.5万元,儿子养育费用3万。王先生名下的资产有:活期存款3万元,债券10万元,股票型基金10万元,银行理财产品20万元,过去一年投资收益为1.5万元。自住房产价值120万元,为三年前公积金贷款购买,期限为20年,利率为3.25%,还款方式为等额本息,目前公积金贷款余额为45万,已还贷36个月。另外王先生名下还有市值15万元的汽车一辆。除房贷外,王珉目前尚有免息小额消费信贷余额2万元。
王先生单位参加了社保,目前已缴费10年,养老金账户余额为4万元,医疗保险个人账户余额0.2万元。公积金已用于购房支出,无余额。目前,王先生社保缴费基数为12万/年,住房公积金单位和个人均按10%缴费。
商业保险方面,王太太2年前购买了某保险公司10年期缴的松鹤延年年金保险,期缴保费5万元,其中保障性保费占10%,储蓄性保费占90%,已经缴费2年,保单现金价值为9.5万。按合同约定:王太太满55岁开始每年领取养老金3万元,保证给付到100岁,并在满100岁时除了养老金3万元还一次性给付红利240万。王先生无任何商业保险。
二、理财目标
1.子女抚养及教育规划:养育费用现值为每年3万元,持续21年。子女教育金从幼儿园到本科按照当地私立寄宿制从宽规划;硕士阶段出国2年,一年学费与生活费用现值30万元。
2. 公寓\商铺投资规划:王先生准备1年后投资不限购公寓或商铺出租,公寓价格在1.5万每平米,预购40平米,总价共计60万,首年税后租金2.5万元;商铺价格是3万/平米,若购40平米,总价为120万,首年税后租金预计4.8万。
3. 退休规划:王先生准备60岁时退休,退休后每年生活支出现值夫妻各7万元。(王太太57岁以后的生活费用以退休后的标准计算)
4. 旅游规划:预计退休后每年需要旅游资金现值10万元,持续15年。
三、基本假设
1. 王先生收入增长率为6%,当地社平工资和养老金增长率均为7%;长沙房价增长率为8%,另外,学费、生活费与旅游费增长率均为4%。
2. 公寓和商铺首付均按50%,房贷利率5.35%,贷款期限10年。公寓租金增长率和商铺租金增长率为8%
3.王先生投资时可忍受的本金损失为10%,风险承受能力是中高,风险承受态度是中,属于积极型投资者。
4.未给出的假设以软件中数据为准。
四、问题
1.方案分析:针为王先生投资公寓或商铺做方案分析。
2.财务诊断:编制王先生的家庭资产负债表和家庭收支储蓄表并做财务诊断。
3.目标可行性分析:依前项方案决策对上述理财目标可否实现,提出结论或调整建议。
4.产品推荐:请以目前市场上可提供的投资、保险与信贷产品做推荐。
5.编制包含上述内容的理财规划报告书。

答案:

公寓投资

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