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 2017AFP房产与教育金规划章节测试(二)

2016-11-04 10:24 来源: 作者:
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1.张先生是大学教师,2006年结婚后学校以每月300元的价格将学校一套50平米住房租给他使用,年限20年。同等地段、同等条件的商品房每月租金1,000元,年折现率5%,则该使用权公房的价

1.张先生是大学教师,2006年结婚后学校以每月300元的价格将学校一套50平米住房租给他使用,年限20年。同等地段、同等条件的商品房每月租金1,000元,年折现率5%,则该使用权公房的价值是(  )(答案取最接近值)。

  A.106,510元

  B.106,068元

  C.45,458元

  D.45,647元

 

  2.小王目前攒了50 万元,准备利用住房公积金贷款买房,贷款期限30 年,按年等额本息还款。已知30 年期贷款的年利率为4%,按年复利,最高贷款比例为房价的80%,贷款上限为80 万元,小王每年最多只能拿出4 万元用于偿还房贷。若现在购买价值110 万元的房子,以下贷款比例中可行的是(  )。

  A.50%

  B.60%

  C.70%

  D.80%

 

  3.对于一宗新建房产,根据成本法估价,其价格的构成因素包括(  )。

  (1)土地取得及开发成本

  (2)建筑物的建造成本

  (3)管理及销售费用

  (4)开发商的利润

  A.(1)(2)(3)

  B.(1)(2)(4)

  C.(2)(3)(4)

  D.(1)(2)(3)(4)

 

  4.店铺通常是以收益还原法估价。假若某店面150平米,每月净租金收入15万元,市场的投资收益率6%,那么其合理总价为(  )。

  A.300万元

  B.360万元

  C.380万元

  D.400万元

 

  5.孙先生目前有房产一套,价值50万元,每月还贷款2 000元,贷款年利率5%,还需偿还15年。孙先生想换一套价值100万元的房屋,准备使用出售旧房后的余额作为首付款,其余部分贷款,贷款年利率4.5%,期限20年,按月等额本息还款。则换房后每月还贷额度增加(  )(答案取最接近值)。

  A.1 163.35元

  B.2 763.28元

  C.2 429.47元

  D.2 049.58元

 

  6.某区域3年后交房的期房价格为13 000元/平米,同区域现房价格为15 000元/平米,如果折现率为4%,那么可估计该区域年租金为(  )。

  A.616元/平米

  B.640元/平米

  C.693元/平米

  D.721元/平米

 

  7.肖先生5年前买了一套住房,当时价值80万元,如果房价年成长率为10%,房屋年折旧率为5%,那么当前肖先生的该处住房价值为(  )。

  A.90.00万元

  B.96.63万元

  C.99.69万元

  D.102.10万元

 

  8.张浩认为金融资产投资风险过高,准备年初将手头的闲置资金100万元投资购买一套商品房用于出租,预计每年租金收入36 000元,年初收取,5年后出售用于儿子的出国留学费用。如果房价成长率为8%,购买时需要支付税费共计8万元,每年末维护费用3 000元,售房时支付税费约为房价的15%,则房产投资的年报酬率为(  )(答案取最接近值)。

  A.6.03%

  B.5.84%

  C.5.51%

  D.6.08%

 

  9.孙女士贷款六成购买一套 50 万元的小户型现房,贷款年利率为6%,贷款期限为20年。该房立即用于出租,租约3 年,年租金为1.8 万元,押金按3 个月的租金收取。假设3 年后出售该房时房价为65 万元,房贷本息按年平均摊还,房租收入按年收取,在不考虑其他税费的情况下,该项房产投资的年报酬率为(  )。(答案取最接近值)

  A.22.11%

  B.20.31%

  C.30.54%

  D.12.45%

 

  10. 高先生现购买了一处价值50 万元的房产以备结婚之用,首付三成,贷款年利率5%,贷款期限30 年,按月等额本息摊还。预计5 年后换一处面积大一点的房子,届时新房总价120 万元。假设新房贷款的首付比例、利率、期限、还款方式均与旧房相同,且高先生没有其他一次性资金投入。5 年后,旧房卖(  ),高先生才可能负担新房贷款的首付款。(答案取最接近值)

  A.44.41 万元

  B.68.14 万元

  C.38.86 万元

  D.68.09 万元

 【答案及解析】

  1. 答案:A

  解析:使用权公房价值为:期初模式,i=5%÷12,n=20×12,(1,000-300)CHS PMT,0FV,PV=106,510元。

 2.答案:B

  解析:小王现有50万,买房则至少要贷60万,所以贷款比例超过50%,A不可行;规定贷款上限是80万,所以D也不可行;根据小王每年的还款能力,我们可以得到30n,4i,﹣4PMT,0FV,PV=69.1681,所以70%比例的贷款小王无法承担,C不合适。

  3.答案:D

  解析:全部是其价格构成要素。

  4.答案:A

  解析:年收入/年投资报酬率=店铺合理价格=1.5×12/6%= 300万元。

  5.答案:B

  解析:旧房的剩余贷款为:i=5%÷12,n=15×12,﹣2,000PMT,0FV,PV=252,910.49元,出售旧房后的余额为500,000-252,910.49=247,089.51元,所以新房需要贷款1,000,000-247,089.51 =752,910.49元,每月还贷额为:i=4.5%÷12,n=20×12,752,910.49PV,0FV,PMT=-4,763.28元,所以每月还贷款增加:4,763.28-2,000=2,763.28元。

  6.答案:C

  解析:期房合理价格=现房价格-购置期房到交房间租金现值,租金现值为:15,000-13,000=2,000元。所以年租金为:期初模式,2,000PV,3n,4i,0FV,PMT=-693元/平米。

  7.答案:B

  解析:二手房价格=新房价格×(1-折旧率×使用年数),当前新房价格=N年前新房价格×(1+房价成长率)N,所以该处住房当前价值=80×(1+10%)5×(1-5%×5)=9.63万元。

  8.答案:A

  解析:购房时房价与税费共计108万元,并收取第1年房租3.6万元,则CF0=-104.4万元;1~4年年末,收取租金并进行房屋的维护,则CFj =3.6-0.3=3.3万元,Nj=4;5年末,进行最后一次维护并售房,缴纳相关税费,则CFj=100×(1+8%)^5×(1-15%)-0.3=124.59万元;IRR=6.03%。

  9.答案:A

  解析:画现金流量时间图;先计算30万元(50×0.6=30)贷款的本利平均摊还额及3年后售房时的剩余房贷,期末模式,30 PV,20 n,6 i,0 FV,PMT=-2.6155万元,开始期数1,结束期数3,得到剩余贷款27.4038万元,所以3年后售房时可收回资金65-27.4038=37.5962万元;然后列出各时点现金流:0时点付首付20万元(50-30=20),购房后立即出租,得到第1年的租金1.8万元及押金0.45万元(1.8/12×3=0.45),所以0时点的现金流为-17.75万元(-20+1.8+0.45=-17.75);1时点收到第2年的房租1.8 万元和还第1年的房贷2.6155万元,所以1时点的现金流为-0.8155万元(1.8-2.6155=-0.8155);2时点收到第3年的房租1.8 万元和还第2年的房贷2.6155万元,2时点现金流也为-0.8155万元;3时点也就是第3年末售房时可回收资金37.5962万元还要减掉还第3年的房贷2.6155万元,以及退还房客的押金0.45万元,得到3时点的现金流为34.5307万元(37.5962-2.6155-0.45);用现金流计算器进行计算:-17.75 CF0,-0.8155 CFj,2 Nj,34.5307 CFj,得到IRR=22.1104,即该项房产投资的年报酬率为22.1104%。

  10. 答案:B

  解析:新房首付三成,就是需要120×0.3=36 万元,五年后旧房剩余贷款为:期末模式,n=30×12,i=3%÷12,35PV,0FV,PMT=-0.1879,60f AMORT,RCL PV 得剩余贷款为32.1386万元,旧房要卖32.1386+36=68.1386 万元。

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[ 责任编辑:小魏 ]
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