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2017AFP房产与教育金规划章节测试(三)

2016-11-04 10:25 来源: 作者:
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     1.下列关于影响租、购房决策的因素,说法错误的是( )。  A.房租成长率越高,购房越划算  B.利率水平越高,购房越划算  C.居住时间越长,购房越划算  D.房价成长率越高,

 

  
 
  1.下列关于影响租、购房决策的因素,说法错误的是(  )。
  A.房租成长率越高,购房越划算
  B.利率水平越高,购房越划算
  C.居住时间越长,购房越划算
  D.房价成长率越高,购房越划算
 
  2.在比较租房与购房时,有可能提高购房吸引力的因素包括(  )。
  ①.金融市场投资收益率迅速上升
  ②.计划居住时间延长
  ③.规定的贷款成数提高
  ④.通货膨胀率上升
  A.②、③
  B.②、③、④
  C.①、②、③
  D.①、④
 
  3.小王目前面临购房还是租房的选择,如果租房,房租每年60,000元,押金5,000元。如果购房,总价100万元,自备首付款30万元,可申请70万元贷款,20年期,房贷利率为7%,按年等额本息方式还款。假定房屋维护成本为8,000元/年,押金与首付款机会成本率均为4%(房屋的维护成本及贷款还款均期末支付)。如果未来房价不变,根据年成本法,那么小王应该做出的选择及理由为(  )。
  A.购房,因为购房的年成本比租房的年成本低20,000元
  B.购房,因为购房的年成本比租房的年成本低8,800元
  C.租房,因为租房的年成本比购房的年成本低20,000元
  D.租房,因为租房的年成本比购房的年成本低8,800元
 
  4.李先生面临两个选择:一是在市区贷款购买一套价值较高的房屋;二是在郊区贷款购买一套面积相同的价值较低的房屋,同时购买一辆家用汽车,汽车无贷款。若比较两者的年成本,应考虑的因素是:(  )。
  ①.房屋的维护成本    
    ②.购房首付款的机会成本
  ③.贷款的利息费用    
    ④.购车款的机会成本
  A.①、③
  B.②、③、④
  C.①、②、④
  D.①、②、③、④
 
  5.以下关于租房和购房决策的说法中,正确的是(   )。
  A.在年成本法中房贷只计利息,净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额
  B.其他条件不变,所购房屋的折旧率越高,购房的净现值越大
  C.其他条件不变,租房支付的押金越多,租房的净现值越大
  D.购房房贷还款所产生的现金流只含有利息,不包含本金
 
  6.小陶调到某市,工作6年后将调回,他看中一套房子,现价60万元,可租可售。如果他选择租房居住,则每月房租2 000元,以一个月的房租作为押金,房租按年支付;如果他买下这套房子,则需要首付两成,其余贷款,贷款利率4%,贷款期限20年,按月等额本息偿还,若调回,则将住房卖掉。预计房价成长率为5%,折旧率为2%,折现率为6%。假设不考虑房屋的维修成本,采用净现值法,下列说法正确的是(  )。
  A.选择购房,购房净现值较高
  B.选择租房,租房净现值较高
  C.选择购房,购房净现值较低
  D.选择租房,租房净现值较低
  7.黄女士因工作原因需要在某市居住三年,自己解决住房问题,由单位提供固定金额的住房补贴。她看中某小区的一套房子,如果租住,需年交租金6 万元,并交付三个月的房租作为押金;如果购买,可首付60 万元,贷款90 万元,贷款期限20 年,另花5 万元做简单装修,估计年折旧额为当前价值的2%,三年后出售时房价为168万元。若贷款年利率和年机会成本均为6%,假设贷款本息按年平均摊还,不考虑其他税费,则租房和购房的净现值分别为(  )。(答案取最接近值)
  A.-17.24 万元和-21.96 万元
  B.-17.24 万元和-13.94 万元
  C.-16.19 万元和-13.94 万元
  D.-16.19 万元和-21.96 万元
 
  8.吴先生面临以下2 个投资机会:(1)投资某市值40 万元的房产,每年初收取租金1万元,8 年后该房产可升值到50 万元;(2)以40 万元投资某店面8 年的收益权,今后8 年每年末可享受该店面当年利润的30%,8 年结束后不返回本金。该店面每年利润为(  )时,两项投资是无差异的。
  A.20.82 万元
  B.6.97 万元
  C.2.09 万元
  D.6.25 万元
 
  9.李先生现年35岁,目前年收入10万元。他计划贷款七成购买一套住房,最高可以把收入的30%用于还房贷,房贷年利率5%,期限20年,采用等额本息法按年偿还。如果用年收入概算法,考虑还本付息能力,李先生目前可以负担的最高房价是(  )(答案取最接近值)。
  A.32.3048万元
  B.53.4095万元
  C.85.7143万元
  D.139.1238万元
 
  10.假定小林年收入为10万元,不增长,当前净资产15万元,买房前收入的30%用于储蓄自备款,买房后收入的50%可用于负担房贷还款。小林打算5年后购房,贷款年限20年,利率6%,按年等额本息还款,投资报酬率8%,届时可以负担的房价为(  )。
  A.73万元
  B.85万元
  C.97万元
  D.109万元
 【答案及解析】
  1. 答案:B
  详细解析:利率水平越高,买房的成本高,租房就越划算。
  2. 答案:B
  详细解析:①.购房需要付首付款及还房贷等较大笔资金,当金融市场投资收益率迅速上升时,资金的使用成本或者机会成本就非常高,人们更倾向于把资金拿到金融市场上投资以获得较高收益,而不愿选择买房;②.计划居住时间较长的话,如果租房可能就有被动迁徙的风险,而发生额外的搬家成本和时间耗费,因此更适宜购房;③.规定的贷款成数提高,也就是首付款比例降低,等于购房的门槛降低,也是提高购房吸引力的一个因素;④.当通货膨胀率上升时,一方面预计租房的租金也将随之上升,另一方面如果购房的话,房产是一种比较好的可以抵御通货膨胀的资产,因此通货膨胀率上升时,购房合算。
  3. 答案:D
  详细解析:租房的年成本=60,000+5,000×4%=60,200元。购房的年成本=300,000×4%+700,000×7%+8,000=69,000元。成本差异=69,000-60,200=8,800元。
  4. 答案:D
  详细解析:使用年成本法进行比较,购房的年成本包括:购房首付款的机会成本、贷款的利息费用、房屋的维护成本等因素,当然在计算买郊区房产的成本时,还要考虑需多买一部家用汽车,汽车作为一项资产,不能把整个购车款作为成本,而应该只考虑购车款的机会成本。
  5. 答案:A
  6. 答案:A
  详细解析:买房需要准备首付:60×0.2=12万元。房贷每月还款额:n=20×12,i=4%÷12,(60×0.8)PV,0FV,PMT=-0.2909万元。6年后房贷余额:开始期数1,结束期数72,得剩余贷款37.3682万元。6年后出售房屋偿还贷款后资金余额:60×(1+5%)^6×(1-2%×6)-37.3682=33.3888万元。采用净现值法,比较两种方案的NPV:①租房:房租期初支付,CF0=押金+第1年房租=-0.2-0.2×12=-2.6万元,CFj=第2~6年租金=-0.2×12=-2.4万元,5 Nj,CFj收回押金0.2万元,6i,净现值NPV=-12.5687万元。②购房:CF0=小房的首付款=-12万元,CFj=小房第1~71个月的还贷额=-0.2909万元,(6×12-1)Nj,CFj=小房最后一个月的还贷额+出售小房收回的金额=-0.2909+33.3866=33.0957万元,i=6%÷12,净现值NPV=-6.2388万元。购房的净现值比较大,所以小陶会选择购房。
  7. 答案:B
  详细解析:用净现值法比较租房和购房方案时,应该从0时点起逐笔列出实际发生的现金流,然后用CF函数分别计算。租房:在0时点交首年的房租6万元加三个月的房租作为押金1.5万元(6/12×3=1.5),所以0时点的现金流为-7.5万元(-6-1.5=-7.5);1时点和2时点分别缴纳第二年和第三年的房租,这两个时点的现金流都是-6万元;3时点也就是第3年末收回租房押金1.5万元,所以3时点的现金流是1.5万元;用计算器进行计算:-7.5 CF0,-6 CFj,2 Nj,1.5 CFj,6 i(折现率),得到租房的净现值NPV=-17.2409万元。购房:先计算90万元贷款的本利平均摊还额及3年后售房时的剩余房贷,期末模式,90 PV,20 n,6 i,0 FV,PMT=-7.8466万元,开始期数1,结束期数3,得到剩余贷款82.2110万元,所以3年后售房时可收回资金168-82.2110=85.7890万元;然后列出购房现金流:0时点付首付60万元加装修支出5万元,所以0时点的现金流为-65万元;1时点和2时点分别还第一年和第二年的房贷,这两时点的现金流都是-7.8466万元;3时点上除了可回收售房资金85.7890万元之外,还要减掉还第三年的房贷,得到3时点的现金流为77.9424万元(85.7890-7.8466);用NPV计算器进行计算:-65 CF0,-7.8466 CFj,2 Nj,77.9424 CFj,6 i(折现率),得到购房的净现值NPV=-13.9440万元。
  8. 答案:A
  详细解析:若两项投资无差异,则说明两个投资的报酬率是一样的,第一个方案:期初模式,8n,﹣40 PV,1PMT,50FV,i=5.2275,带入第二个投资方案,期末模式,8n,5.2275i ,﹣40PV, 0FV,PMT=6.2459 万元,6.2459/30%=20.8197 万元。
  9. 答案:B
  详细解析: 以还本付息能力衡量:可承受的贷款额度:5i,20n,3 CHS PMT,0FV,PV=37.3866万元,可负担的房价=可承受的贷款额度/贷款成数=37.3866/0.7=53.4095万元。
  10. 答案:C
  详细解析:可积攒首付款:-15 PV,-10×30% PMT,5n,8i,FV=39.6397万元。可负担房贷:-10×50% PMT,20n,6i,0FV,PV=57.3496万元。可负担房价=39.6397+57.3496 =96.9893万元。
 
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[ 责任编辑:小魏 ]
    关键字: 房产与教育金

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